以融创为例，融创这两年业绩下滑明显，22年营收同比下滑50%，从此前2000亿的规模跳水到967亿，年亏损276亿。
试想，如果融创能恢复到之前（2020年2300亿营收）的六成功力，业绩参考2018年的数据——
营收1247亿，净利润率13.98%，净利润165亿，给它个5倍的市盈率，估值给到825亿。
即使进入1990-2000年代，日本各行各业都迎来了大萧条，房价暴跌，需求急冻，看似毫无希望。
2021年，日本新开工住宅数只有86万套，新开工面积为0.71亿平方米，均不足1973年顶峰时期的一半。
营收重心从新房开发转向物业管理服务，目前日本TOP10房企的新房开发营收占比几乎全部低于30%。
王石是官二代出身，因此在时能有机会读大学，改革开放后又有机会去广东省外经委工作，随后领导组建万科，并在1988年挂牌上市。
这成了他早年顺利在外经贸系统找到工作的敲门砖，也是帮助他开眼看世界，学习到先进经营模式的关键。
另外，它的业务也很庞杂，贸易之外还有零售、地产、影视、印刷、工业等一堆业务，乱七八糟的，不算是什么好公司。
1980年代，万科是索尼录像机的代理商，通过和索尼的深入接触，他学习到了营销和服务的重要性。
进入地产业的时候，他就充分借鉴了索尼的方，营销定位、售后服务，都依样画葫芦，通过上海万科城市花园一炮而红。
当时业内的说法是：“买万科的房子，就是买万科的物业管理。万科的物业管理就是从索尼的售后服务中延伸出来的。”
王石的学习是全方位的，比如仿照新鸿基的“新地会”，打造了万科的“万客会”，学习新鸿基的人才培养和精细化管理，逐渐卖掉了那些多元化业务，聚焦地产。
每逢经济熊市时，新鸿基都敢于低价买入，比别人储备了更多的优质土地，于是当周期反转时，它便能够扶摇直上九万里。
1993年，万科发行B股，融资4.5亿，这笔钱让万科在随后两年的银根紧缩中很好的活了下来，并趁机大幅扩张了土地储备。
1997年，万科营收增长率高达65.37%，当年趁着牛市又配股融资了近3亿元，为其在东南亚经济危机中的扩张做好了准备。
1999-2000年，得益于住房分配货币化改革和按揭制度的引入，中国地产市场迎来新一轮繁荣。
万科在这两年的营收增长率为27.9%、31.71%，并且顺势又募了6亿元资金，储备好弹药，等待地价下行周期中的再出手。
2001年，美股崩盘，市场变冷，万科趁机在上海、深圳、北京、成都、沈阳大量买地，并进入了南京、武汉、长春、南昌等多个城市，完成了全国化布局。
类似的策略反复操作，比如2004、2006和2007年，万科便分别融资了19.9、42和99亿元，让它得以继续蓬勃生长。
可以说，正是早期强大的融资能力，以及王石从新鸿基那里偷师过来的逆周期扩张战略，帮助万科在熊市中获得了大量的低成本土地，从而在中国地产的黄金年代里一马当先。
随着宏观调控的深入，国内资本市场的大门对所有房企关闭，A场IPO、买壳上市融资，以及增发、可转债等再融资手段全部丧失。
2011年，王石选择去美国哈佛大学游学，一去就是三年，此后渐渐淡出，2017年彻底辞去董事长职位。
2008年，国际金融危机爆发，基于经济形势，我国高层果断出台了四万亿刺激政策，形成了一轮颇为壮观的大水牛行情。
但不可否认的是，刺激政策仍然释放了巨大的购房需求，让地产业迎来了一波财富盛宴，也改变了整个行业的发展格局。
在市场化的1990-2000年代，从地方国企改制为股份制企业的万科地产有着最为市场化的经营团队，能够充分利用资本市场的融资机会逆周期扩张，最终脱颖而出，成为了行业龙头。
游戏规则变了，地产行业最重要的低成本资金渠道从A股退回到了银行，尤其是受到政策驱动，这时候的国有银行有着强烈的放贷冲动。
他们率先拿到了源源不断的低成本资金，在行业低迷期迅速扩大土地储备，然后在行业反转中完成了一轮经典逆袭。
比如在2020年出台的“三道红线”政策中，监管部门为控制房地产企业的有息负债规模，设置了“三道红线”：
2021年11月，保利发展发行了2笔中期票据，金额分别为25亿元和20亿元，票面利率分别为3.25%和3.55%。
同期，招商蛇口只有67%，华润置地平均69%，中海地产（中国海外发展）低至59%，均甘拜下风。
在1990年代的“军转民”浪潮中，几名转业军人在集团的支持下创办了保利地产，并且是在改革开放的前沿——广州，一步步打拼起来的。
正是在相对狼性的创始团队经营下，保利“每逢危机必加仓”，抓住了2009年、2015年、2021年三次地产周期的机会，一步步逆袭上位。
随着A股牛市在2015年下半年的戛然而止，以及港股通的开通，港股地产龙头业绩的爆发，越来越多的资金南下涌向港股地产板块。
除了个别地产龙头，像华夏幸福选择借壳A股外，其余所有的民营企业都选择了在港股上市，并探索出了花样繁多的增长方。
所谓“快周转”，就是在一个单位时间内，让资金快速滚动，别人建成并卖出一套房子的时间，我卖出去了更多的房子，让资金的使用效率发挥到极致。
这当然是民营企业的优势，经营灵活，快进快出，将资金的效率压榨到极致，无形中就等于获得了更低的资金成本。
过往的地产龙头们，聚焦的都是一二线城市的中产和富裕阶层，比如万科、保利的房子，基本上都处于一二线城市的核心地段或地铁上盖。
华夏幸福通过和地方政府合作，以底价圈下来一地，然后规划园区、招商引资，等人气起来后再卖房赚取收益。
2000年前后，华夏幸福和北京远郊区的固安县政府合作搞工业园区时，全国都没有可资借鉴的案例。
碧桂园则是从广州远郊区的顺德起步，通过在烂尾的别墅楼盘上引入名校（北京景山学校）资源，一步步打响了给三四线新富阶层“一个五星级的家”的品牌。
几十年来，碧桂园一直延续着它的成功模式，专注在偏远地区拿地，开发远郊大盘，是名副其实的“三四线年的数据为例，当年全国地产龙头三四线拿地占比的数据是：
2010-2014年，它拿地的楼面价基本上都在1000元左右，2015-2017年楼市泡沫时也能维持在2000元左右。
在律所、会计师事务所等知识密集型行业，合伙人制度比较普遍；但在传统行业，一方出钱、另一方出力，投资人和管理人分开的公司制依然是主流。
2012年，碧桂园率先推行“成就共享”制度，每推出一个项目，集团投资大部分，核心成员要求强制跟投，员工自愿跟投，共同组成项目公司。
这种合伙人制度，一方面帮助公司筹集了资金，一方面又刺激了员工的积极性，很快就焕发了强大的战斗力。
于是全公司上下像打了鸡血一样，2014-2018年，碧桂园的营收以30%以上的增速连年高速增长。
所谓“永续债”，指的是借了钱不用还，至少不用马上还，还不计入负债清单（只是计入权益），只要不断支付利息就可以了。
据恒大年报，2012年地产熊市时，它的现金流已经岌岌可危，负债率高企，现金流量净额处于净流出状态。
2013-2016年，恒大在使用永续债的4年多时间里，其城市布局项目扩张到了700多个，迅速跻身国内房企之列。
2013年，它的营收刚刚过千亿，2016年突破2000亿，2017年破3000亿，2018年破4000亿，翻着跟斗往上涨。
第四，夹层融资，公司通过卖股份来获得资金，约定好未来会把股份回购回来，差价作为利息，或者规定固定的利息，这是明股暗债；
第五，夹层式资管计划，通过发行专项资产管理计划给出股权，约定时间，将股权收回，来获得融资，这是实股明债；
第七，应收账款收益权转让，将该份权益转让出去，获得一定资产，约定期限后，进行回购，相当于抵押融资;
于是在2012-2014年的熊市中，这批民企新势力大幅扩张了土地储备，然后在2015-2017年的三年牛市中，迎来了一波壮阔的盛宴。
2018-2023，地产行业在“房住不炒”的指挥棒下，迎来漫漫熊市，曾经大出风头的新势力们也就此失去了魔法，一个个踏上暴雷之路。
2023年，如果在政策的加持下，地产行情复苏，哪些龙头又将脱颖而出？文章已经很长，下面只提两点：
拥有央国企背景的企业销售额占比达到75%，相较2021年提升了7个百分点，市场份额持续提升；
2023年1-4月相比2021年同期，TOP50企业中，民企销售额下滑了56.18%，而央国企则增长了16.58%。
这里面，一个很重要的原因是民企受连连暴雷的负面影响，消费者担心无法交楼，因此齐刷刷的转向了央国企背景的开发商。
看股价就会发现，以上几家有能力在当下积极拿地的公司，其股价普遍都已处于高位，有一些甚至已创下了新高。
能将企业一手做大的创始人，和下一代继承者的能力差距是非常大的，继承者们管理的企业往往可以看作另一个物种。
擅长融资并购的企业，通常能更快速获得土地资源，有助于在市场上行阶段实现快周转，最终后来者居上。
